Na co zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej?

Wybór działki budowlanej to jedna z najważniejszych decyzji, jakie trzeba podjąć przed rozpoczęciem budowy domu. Zanim jednak przystąpimy do zakupu działki, powinniśmy dokładnie przeanalizować kilka ważnych czynników, aby upewnić się, że miejsce, które wybierzemy umożliwi realizację budowy wymarzonego domu. W tym artykule omówimy kwestie, na które należy zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej.
 

Działka budowlana, czyli jaka?

W Polsce mamy kilka kategorii działek: rolne, leśne, siedliskowe, inwestycyjne, rekreacyjne oraz budowlane. Według Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Nie każdy grunt może stać się działką budowlaną. Np. działki rolne o klasie I-III są objęte ustawową ochroną przed wyłączaniem ich z produkcji rolnej. Wyłączenie ich nie jest jednak niemożliwe, ale wymaga dłuższej procedury. Działki niższych klas oraz nieużytki rolne mogą być przekształcane bez większych problemów.
Informację o rodzaju gruntu i przeznaczeniu możemy uzyskać z urzędu właściwego dla lokalizacji działki. Nie musimy być właścicielem aby wystąpić do urzędy gminy czy też miasta z wnioskiem o wydanie wypisu bądź wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Potrzeby

Na początek warto zastanowić się i określić własne potrzeby i oczekiwania. Gdy mamy już wyobrażenie wymarzonego domu oraz najbliższego otoczenia, poszukiwania działki zazwyczaj rozpoczynamy od znalezienia idealnej okolicy. Najważniejsze kwestie tutaj to: lokalizacja oraz powierzchnia. Ważne jest też, aby kształt działki był odpowiedni do zamierzonego projektu. Na małej działce może nie zmieścić się nasza wymarzona bryła domu. Z kolei duża działka wymaga więcej nakładów na zaaranżowanie przestrzeni oraz na utrzymanie. Niektóre kształty działek, takie jak na przykład trójkąt lub pięciokąt, mogą utrudnić budowę domu o standardowych kształtach. Najczęściej poszukiwany rozmiar jest z zakresu 1000-1500 m2.

Otoczenie

W tej kwestii trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie, jakie otoczenie będzie dla nas najlepsze. Czy wolimy gwar miejskiego życia, czy raczej ciszę podmiejskich terenów. W przypadku większych osiedli i gęstej zabudowy może wystąpić problem z korkowaniem się dróg w godzinach szczytu. Działki na terenach zurbanizowanych zazwyczaj są dużo droższe, ale dużo łatwiej przyłączyć je do istniejących mediów i dużo szybciej można rozpoczynać budowę. Działki za miastem w miejscach odosobnionych zapewniają ciszę i spokój idealny do wypoczynku. Jednak bliskość lasu czy jeziora może wiązać się z dodatkowymi kosztami i pracami związanymi z utrzymaniem posesji.

Kierunki świata

Warto również zwrócić uwagę na ekspozycję działki na słońce i kierunki świata. Dzięki temu można odpowiednio zaplanować rozmieszczenie okien, tarasów i innych elementów budynku w celu maksymalnego wykorzystania naturalnego światła i ciepła słonecznego. Ponadto, wybierając działkę z korzystnym nasłonecznieniem, nie będzie problemu z instalacją paneli fotowoltaicznych.

Media

Dostęp do wody, energii i kanalizacji to kolejny istotny czynnik. Warto sprawdzić, czy działka jest podłączona do sieci wodociągowej, elektrycznej czy gazowej lub czy istnieje możliwość podłączenia jej w przyszłości. Duża odległość od przyłączy to duży wydatek na etapie jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Dostęp do drogi

Z ustawowej definicji wynika, że działka powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Nie zawsze jest to możliwe bezpośrednio. Często bowiem do działki prowadzi droga wewnętrzna, która jest np. współwłasnością.

Grunt

Najbardziej pożądane są działki płaskie, bez uskoków terenu, o kształcie kwadratu lub regularnego prostokąta. Niestety są to grunty najrzadziej występujące. Dlatego, jeśli nie mamy możliwości wyboru działki płaskiej, musimy przeanalizować i przygotować się na ewentualne koszty dostosowania gruntu.
Działka położona na terenie o sporym nachyleniu może wymagać dodatkowych kosztów związanych z pracami ziemnymi np. skarpy mogą wymagać dodatkowych kosztów w celu utrzymania stabilności gruntu i zabezpieczenia przed osuwaniem ziemi.
Istotną kwestią jest również sprawdzenie, czy działka nie leży na terenie zalewowym lub zasypowym. Nie uzyskamy wtedy bowiem pozwolenia na budowę. Podmokły teren może spowodować problemy z występowaniem wilgoci. Warto również znać historię użytkowania danego terenu, aby podczas budowy nie spotkała nas niespodzianka w postaci pozostałości fundamentów danych zabudowań lub nawet niewybuchów z okresu wojny.

MPZP

Czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To w nim znajdziemy informacje na temat samej działki a także terenów sąsiadujących. Sprawdzimy, czy grunt jest przeznaczony pod zabudowę oraz czy są ograniczenia co do rodzaju zabudowy, maksymalnej wielkości domu, usytuowania budynku oraz nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Jeśli dla danego obszaru nie ma uchwalonego MPZP przed rozpoczęciem budowy trzeba będzie wystąpić z wnioskiem o wydanie WZ, czyli warunków zabudowy. Można to zrobić już na etapie oglądania gruntu, aby mieć pewność, że na danej działce będziemy mogli zrealizować naszą inwestycję.

Księga wieczysta

Najważniejszą kwestią, na którą należy zwrócić uwagę przed finalizacją zakupu gruntu, jest prawo własności do działki. Musimy wiedzieć, czy sprzedający posiada pełne prawo własności do nieruchomości. Zawsze warto sprawdzić w księdze wieczystej, czy działka jest wolna od obciążeń oraz czy nie ma na niej zapisanych jakichś ograniczeń w użytkowaniu lub służebności. Dobrze również sprawdzić, czy działka nie znajduje się na terenie, którym zarządza konserwator zabytków.

 

Przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie przeanalizować powyższe kwestie oraz osobiście obejrzeć grunt i to w czasie niezbyt sprzyjających warunków atmosferycznych. Przy pięknej pogodzie możemy przeoczyć pewne mankamenty gruntu, które później mogą zaskoczyć nasz budżet. Dobrze jest więc przed zakupem działki dokładnie sprawdzić okolicę. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że wybieramy odpowiednie miejsce dla swojego nowego domu. Wybór działki budowlanej to ważna decyzja, która wpłynie na wiele aspektów późniejszej budowy domu.