Budowa domu - od czego zacząć?

Nie da się ukryć, że budowa domu jest procesem czasochłonnym i kosztownym. Składa się z kilku etapów, a każdy z nich niestety wymaga dopełnienia formalności. Musisz wiedzieć, że zanim na plac budowy dotrą fachowcy i zostanie wbita pierwsza łopata – czeka Cię odwiedzenie wielu urzędów i dopełnienie formalności. 

 

Na pewno zadajesz sobie pytanie. Od czego powinienem zacząć? Rozwiejemy Twoje wątpliwości. Pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić jest analiza planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Znajdują się tam najważniejsze informacje, dotyczące tego, co możesz na danej działce wybudować. Dlatego nie ma sensu wcześniej wybierać projektu domu, ponieważ może okazać się, że warunki planu zagospodarowania przestrzennego całkowicie uniemożliwiają postawienie wybranego modelu budynku. Drogę do rozpoczęcia budowy rozpocznij od przeanalizowania zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jednak takiego planu nie ma – sięgnij do decyzji o warunkach zabudowy. Na tej podstawie również stwierdzisz, czy dana działka Ci odpowiada pod kątem możliwości jakie oferuje. Inne warunki musisz spełnić, jeśli chcesz postawić dom piętrowy, a inne jeśli np. parterowy.

 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest lokalnym aktem prawa miejscowego. Ma on szczególne znaczenie dla osób, które planują budowę na danym terenie, ponieważ dowiesz się, co, gdzie i według jakich wytycznych można wybudować na danej działce. Pamiętaj, że pierwszą rzeczą, na którą musisz zwrócić uwagę jest przeznaczenie terenu działki. Musi ona posiadać status działki budowlanej, jeśli jest np. działką rolną, nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Oczywiście w niektórych przypadkach możliwe jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną. Jednak nie zawsze jest to możliwe i wymaga większego zaangażowania, czasu oraz dopełnienia dodatkowych formalności. Miejscowy plan zagospodarowania miejscowego określi również wymagania co do ukształtowania zabudowy, czyli dowiesz się, jaka jest maksymalna wysokość budynku, preferowany kształt bryły, a nawet kolor dachu. Ważnym elementem są również elementy infrastruktury technicznej, tj. drogi, parkingi, cmentarze, kolej, składowiska odpadów. Sprawdź, co dokładnie znajduje się w pobliżu Twojej nieruchomości i jaka jest dokładna odległość. Istotny może być również punkt dotyczący zasad i warunków scalania bądź podziału nieruchomości. Może to mieć znaczenie w przyszłości, jeśli posiadasz kilka nieruchomości bądź bierzesz pod uwagę podzielenie gruntów i częściową sprzedaż. Jeśli w strefie Twojej nieruchomości znajdują się np. strefy ochrony archeologicznej bądź obszary ochrony przyrody – takie informacje również pojawią się w miejscowym planie zagospodarowania terenu. Warto wziąć ten fakt pod uwagę, ponieważ mogą utrudnić, a nierzadko wręcz uniemożliwić budowę. 

Kolejny krok to sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Zbadaj księgę wieczystą nieruchomości oraz ewidencję gruntów i budynków. Nawet jeśli realizujesz budowę na działce, którą otrzymałeś od rodziców czy dziadków, nie pomijaj kroku diagnozy. Warto sprawdzić grunt pod kątem wad, uciążliwości, zagrożeń i choćby nawet ograniczeń formalno – prawnych. Mogą one negatywnie wpłynąć na bezpieczeństwo budowy, a z czasem na komfort życia mieszkańców. Poza tym taka diagnoza pozwoli Ci na oszacowanie kosztów samej budowy. Dlatego powinieneś zacząć od sprawdzenia czy na nieruchomości nie ciąży hipoteka bądź inne zadłużenia. Czasami wynikają problemy zwane służebnością drogową. Oznacza to sytuację, w które sąsiad nie ma bezpośredniego dostępu do drogi głównej i aby się do niej dostać musi przejechać przez Twoją posesję. Pojawić się mogą również problemy natury prawnej. Tak na przykład osoba sprzedająca działkę ma jako jedyna do niej prawo, ale nie została wskazana jako właściciel. Z innej kolei strony niekiedy nieruchomość ma kilku właścicieli. Musisz zdawać sobie sprawę z tego, że wyjaśnienie tych kwestii może zająć sporo czasu. 

Taka sytuacja teoretycznie nie stanowi większego problemu. W praktyce powinieneś wybrać się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. Złożenie odpowiedniego wniosku, pozwoli Ci na otrzymanie numeru księgi wieczystej interesującego Cię gruntu.

 

Teraz przechodzimy do kroku trzeciego, w którym główną rolę odgrywają finanse. Zastanów się, ile pieniędzy jesteś w stanie przeznaczyć na budowę domu. Na tej podstawie wybierzesz również projekt i określisz sposób prowadzenia budowy. Wróćmy jeszcze na chwilę do spraw związanych z działką. Przy jej zakupie powinieneś jednak dobrze sprawdzić czy działka jest uzbrojona. Co to znaczy? Dowiedz się, czy będziesz miał dostęp do podstawowych mediów, tj. prądu, gazu i kanalizacji. Znaczenie ma również stan nawierzchni dojazdowej. Podstawową rzeczą jest stwierdzenie czy droga jest asfaltowa, a jeśli nie – to czy jest chociaż odśnieżana zimą. Może w najbliższym czasie gmina bądź miasto planuje zmianę jej nawierzchni? Pamiętaj, że takie niuanse będą miały wpływ na życie wszystkich domowników. Ponadto sprawdź dokładny przebieg granic działki, jej kształt oraz teren wokół. Co przyczyni się do podjęcia ostatecznej decyzji o projekcie domu. Weź pod uwagę zagrożenia działki. Czy są to tereny zalewowe? A może powszechne jest osiadanie terenu? Czy obecne są osuwiska? Jaka jest jakość powietrza i natężenie hałasu? Czy w pobliżu znajdują się miejsca, obiekty, urządzenia potencjalne uciążliwe, np. elektrownie wiatrowe, duże zakłady produkcyjne, tory kolejowe, składowiska śmieci itp. 

Pierwszym krokiem jest wybór odpowiedniego projektu domu. Wybierając odpowiedni, zwróć uwagę czy nada się pod warunki Twojej działki. Gdy jest ona wąska i mała, możesz mieć szczególny dylemat. Znaczenie ma również ukształtowanie działki. Jeśli masz już gotowy projekt domu, czyli dokumentację techniczną, obejmują plany architektoniczne, instalacyjne, konstrukcyjne itp. to najwyższy czas na adaptację. Co to oznacza? Adaptacja w praktyce oznacza dostosowanie projektu do warunków działki i lokalnych przepisów. To jednak muszą przeprowadzić fachowcy w danej dziedzinie, czyli architekci, projektanci i konstruktorzy. Pamiętaj, że takie osoby poza doświadczeniem muszą posiadać odpowiednie uprawnienia, które zostały poświadczone zdanym egzaminem państwowym. Kolejnym krokiem jest zaplanowanie prac budowlanych i sporządzenie harmonogramu budowy. To z kolei zależy od sposobu budowy domu. Tutaj do wyboru masz dwie metody. Budowa systemem gospodarczym, która polega na wykonaniu większości prac samodzielnie lub z pomocą rodziny i znajomych. Druga opcja to system zlecony, w którym poszczególne etapy budowy powierzane są firmie budowlanej. Warto zastanowić się nad wyborem odpowiedniej metody, ponieważ będzie ona miała wpływ na finanse. Jeśli posiadasz wszystkie dokumenty, możesz strać się o pozwolenie na budowę. Wówczas w starostwie musisz złożyć odpowiedni wniosek, dołączając wymagane dokumenty. Teraz czeka Cię próba cierpliwości – odpowiedź z urzędu może dotrzeć dopiero za kilka tygodni. 

Jeśli wybrałeś metodę gospodarczą, wówczas ten punkt dotyczy Ciebie tylko w pewnym zakresie. Najczęściej są to prace, które wymagają specjalistycznego podejścia, takie jak hydraulika, elektryka itp. Jeśli jednak planujesz budowę metodą zleconą, kolejnym Twoim zadaniem będzie wybór odpowiedniej ekipy. Poszukaj informacji w Internecie, poznaj opinie osób korzystających z usług danej firmy. A może znajdziesz kogoś lokalnie? Może ktoś z przyjaciół czy rodziny jest w stanie zarekomendować Ci solidną, rzetelną firmę budowlaną?

Proces budowy najczęściej rozpoczyna się od tzw. prac ziemnych, czyli po prostu uporządkowania działki. Chodzi tutaj głównie o oczyszczanie działki, wyrównanie terenu, a także wykonania wykopów. Są to działania, których w zasadzie nikt nie planuje, myśląc o budowie domu. Takie prace są jednak niezbędne, ponieważ przygotowują teren pod zabudowę. Zakres prac ziemnych obejmuje również budowanie obiektów tymczasowych, które będą służyły do magazynowania sprzętu. Nie można oczywiście zapomnieć o obiektach sanitarnych czy też socjalnych, z których będą korzystały osoby pracujące na budowie. Ważne jest również wybudowanie specjalnego, tymczasowego ogrodzenia. Zazwyczaj jest to drewniany płot lub drut. Koniecznym jest umieszczenie w obrębie budynku lub bezpośrednio na nim tablicy informacyjnej o odbywającej się budowie. Taka tablica zawiera informacje o dacie rozpoczęcia inwestycji, czasie jej zakończenia, zakresie wykonywanych prac oraz imię, nazwisko i numer kontaktowy do kierownika budowy itp. Przed rozpoczęciem budowy, konieczne jest zapewnienie dostępu do wody i prądu. W tym celu musisz podpisać umowę tymczasową na czas budowy. 

W końcu po długim czasie przyszedł czas na właściwe rozpoczęcie budowy wymarzonego domu. Rozpoczyna je geodeta, który wskaże dokładne miejsce, w którym ma stanąć obiekt budowlany w oparciu o wcześniej zatwierdzony projekt budowlany. Trzeba pomyśleć również o usunięciu drzew i krzewów oraz wierzchniej warstwy ziemi roślinnej. Celem tego działania jest stworzenie przestrzeni dla sprzętu budowlanego, a także zapewnienie odpowiedniej widoczności. Czasami konieczne jest zadbanie o utwardzenie drogi dojazdowej na teren budowy, aby ciężki sprzęt mógł bezpiecznie dojechać i wyjechać z placu budowy. Potem przychodzi już czas na zaznaczenie wykopu pod fundament i jego wykonanie. 

Budowa domu, a w zasadzie przygotowania się do tego procesu są niezwykle ważne i pracochłonne. Jednak odpowiedni wybór działki i dopełnienie wszystkich formalności stanowi trwały fundament pod budowę wymarzonego domu. Trudy przebytej drogi, wynagrodzi efekt końcowy, w którym z dumą przekroczysz próg własnego domu. 

źródło fot.: pixabay.com