Formalności przed budową domu

Budowa domu to proces skomplikowany, który wymaga staranności i przestrzegania wielu przepisów. Pewnie dlatego tak skutecznie testuje cierpliwość każdego inwestora. Droga do wymarzonego domu jest długa. Nierzadko trzeba wykonać wiele kroków, zanim postawisz nogę na placu budowy. Dzięki naszemu poradnikowi, walka z biurokracją może być łatwiejsza. W przedstawionym artykule, staramy się wziąć pod uwagę różne przypadki, również nietypowe sytuacje i pewne odstępstwa. 

Co jest pierwszym i w zasadzie najważniejszym krokiem w procesie budowy domu? Oczywiście zakup działki. Ważny jest tutaj grunt, przeznaczenie i wymiary działki. Te elementy tak naprawdę decydują o tym, jaki projekt domu będziesz mógł zrealizować. W związku z tym pierwszym dokumentem, który musisz posiadać jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Informację na temat planu obejmującego teren, na którym zlokalizowana jest Twoja działka, otrzymasz w miejscowym wydziale zajmującym się architekturą i budownictwem. Pamiętaj, że nie musisz być właścicielem gruntu, aby taki dokument uzyskać. Co w sytuacji, gdy plan nie został uchwalony? Wówczas koniecznie musisz postarać się o warunki zabudowy. Więcej na ten temat dowiesz się w dalszej części materiału. Jeśli jednak udało Ci się zdobyć plan zagospodarowania miejscowego, sprawdź, czy działka jest przeznaczona do budowy jednorodzinnego domu. Kolejną istotną kwestią są warunki, jakie należy spełnić w stosunku do sposobu zagospodarowania działki i zabudowy. Będzie miało to dla Ciebie kluczowe znaczenie, bo przecież Twój przyszły dom musi sprostać wymaganiom, które są zawarte w MPZP. Znajdziesz tam informacje na temat dopuszczalnej wielkości domu, jego usytuowania na działce, rodzaju dachu, intensywność zabudowy, linii obowiązujących lub nieprzekraczalnych, przy których powinny być usytuowane budynki, a nawet zasady ochrony środowiska, zasady dojazdu do posesji, czy też informacje dotyczące sposobu parkowania samochodów. 

Tak, jak wspominaliśmy, gdy nie został uchwalony MPZP, musisz wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek taki należy złożyć do wójta, burmistrza bądź prezydenta, czyli organu właściwego dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość. Co powinien zawierać wniosek? Określ w nim, jaka będzie powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa domu, który masz zamiar wybudować. Powinieneś również opisać charakterystyczne elementy tej zabudowy, czyli wielkość zapotrzebowania na wodę i energię, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków i inne potrzeby z zakresu infrastruktury technicznej. We wniosku umieść również informacje o charakterystycznych parametrach technicznych planowanej inwestycji. Podczas wypełniania wniosku, podaj wartości w zakresie „od do”. Dzięki temu zostawisz sobie margines swobody podczas wyboru projektu domu – który, jak już wiesz, musi być zgodny z wydaną decyzją o WZ. Wniosek o WZ może być tak naprawdę złożony przez każdą osobę, która planuje w ogóle zakup działki. Dzięki odpowiedzi z urzędu, dowiesz się jaką wysokość może mieć planowany budynek, jaki jest dopuszczalny kąt nachylenia dachu, jaki procent działki może zajmować budynek, w jaki sposób do domu będzie dostarczona woda i energia elektryczna oraz jak odprowadzane będą ścieki. Pamiętaj, że urząd ma aż 2 miesiące na wydanie decyzji, dlatego lepiej nie odwlekaj złożenia wniosku „na później”. Jakie dokumenty należy złożyć do wniosku? Potrzebna będzie mapa zasadnicza, a w zasadzie jej kopia w skali 1:500 lub 1:1000, która obejmuje teren wokół działki min. 50 m z każdej strony. Taką mapę uzyskasz w ośrodku dokumentacji geodezyjnej bądź w starostwie powiatowym w wydziale geodezji. Niestety, będziesz to musiał zrobić odpłatnie. Poza mapą, konieczne będzie jeszcze dołączenie oświadczenia o możliwości przyłączenia do sieci lub warunki przyłączenia – w zależności od tego czy a sieć istnieje czy jeszcze nie. 

Zła wiadomość jest taka, że niestety urząd nie zawsze ma obowiązek wydać taką decyzję. Aby ją uzyskać, działka musi posiadać bezpośrednio dostęp do drogi publicznej. Jeśli natomiast posesja graniczy z sąsiadem, dostęp do niej musi prowadzić przez drogę prywatną. Ponadto działka powinna być uzbrojona albo musi chociaż posiadać taki projekt oraz nie musi wymagać zmiany przeznaczenia na budownictwo jednorodzinne. Ważne też, aby teren nie był objęty ochroną konserwatorską. Jeśli chociaż jeden z warunków nie jest spełniony, możesz spotkać się z odmową wydanis+a decyzji. Mamy też dobrą wiadomość, w przypadku jej otrzymania, przysługuje Ci prawo do odwołania się od decyzji. Zadziałać może również zasada „dobrego sąsiedztwa”, która polega na ustaleniu nowej zabudowy, która zostanie dostosowana do istniejących budynków. Jeśli po odwołaniu, decyzja zostanie wydana, trafi nie tylko do Ciebie jako przyszłego inwestora, ale również do sąsiadów. Wówczas każdej ze storn przysługuje prawo złożenia odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego w przeciągu 14 dni. Z kolei skargę na decyzję można skierować do Sądu Administracyjnego. 

 

Kiedy pierwsze kroki masz już za sobą, czas na uzyskanie decyzji warunków dostawy mediów. Jest to niezwykle ważne, aby otrzymać zgodę na przyłączenie prądu, wody, kanalizacji i gazu. Sprawa w zasadzie nie jest skomplikowana, ponieważ wszystkich formalności dopełnisz w lokalnym zakładzie energetycznym, gazowym oraz wodno-kanalizacyjnym. Ich wydanie nie trwa długo, ale niestety trzeba za decyzje zapłacić. W sumie może to być koszt. ok 200 – 300 zł. 

Jeśli myślisz już o wyborze projektu, radzimy się jeszcze wstrzymać z decyzją. Najpierw musisz zlecić geodecie sporządzenie mapy do celów projektowych. Jej brak uniemożliwi architektowi opracowanie planu zagospodarowania terenu. Na mapie, konieczne jest znaczenie elementów z WZ lub MPZP.  Jeśli masz już mapę, musisz jeszcze uzyskać zgodę starostwa. Tutaj również musisz uzbroić się w cierpliwość, ponieważ czas oczekiwania może wynieść od 3 do 6 tygodni. 


 

Tutaj omówimy dodatkowe dokumenty, które musisz przygotować w określonych sytuacjach. Zazwyczaj dotyczą one nietypowych spraw, więc wymagają dopełniania dodatkowych formalności, takich jak uzyskanie pozwoleń, zgody, opinii. Są to wyjątkowe sytuacje, jeśli np. zakłada się, że Twoja budowa wpłynie na gospodarkę wodną w rejonie lub gdy działka znajduje się na terenie, który wpisany jest do rejestru zabytków. Zaznaczamy, iż o dodatkowe uzgodnienia warto zadbać już wcześniej, nawet jeszcze zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę. Dobra wiadomość jest taka, że wszystkie pozwolenia wydają instytucje administracji publicznej, więc każdą decyzję otrzymasz maksymalnie w terminie 30 dni od złożenia wniosku. Wyjątek może stanowić sytuacja, gdy urząd poprosi Cię o uzupełnienie wniosku. Wówczas termin ten automatycznie się wydłuży. 

Co zrobić w sytuacji, gdy do działki nie ma zjazdu, a ponadto posesja jest zlokalizowana przy drodze wojewódzkiej lub krajowej? To również nietypowa sprawa, która wymagała będzie uzyskania zezwolenia na wjazd na działkę. Aby uzyskać w ogóle zgodę na budowę domu, musisz otrzymać oświadczenie zarządcy drogi, które dotyczyło będzie możliwości połączenia danej działki z drogą. W związku z tym do zarządcy drogi musisz wystąpić o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu. W tym celu do właściwego wniosku dołącz mapę, która przedstawia koncepcję zagospodarowania działki i usytuowania zjazdu. Potrzebny będzie też dokument, który potwierdzi Twoje prawa do nieruchomości. Dopiero, gdy uzyskasz wspomniane pozwolenie – architekt będzie mógł oznaczyć planowany zjazd w projekcie zagospodarowania działki. Wówczas nie będzie potrzeby załatwiania zgody na jej budowę.

Analiza geotechniczna zazwyczaj nie jest konieczna, ale może być przydatna na późniejszym etapie, przy projektowaniu domu. Jeśli planujesz budowę standardowego domu i rezygnujesz z piwnicy, wystarczą 2 odwierty na głębokość 4 m. Czas takiej analizy przez geologa bądź geotechnika może potrwać od 1 do 3 tygodni. Zastanawiasz, kiedy możesz spokojnie pominąć taka analizę? Opinia geotechniczna nie jest obowiązkowa w sytuacji, gdy taką decyzje podejmie projektant po wcześniejszym dokonaniu oględzin gruntu. 

Konieczność dopełnienia formalności związanych z odrolnieniem działki dotyczą gruntów, które posiadają takie oznaczenie w MPZP lub WZ. Jeśli więc działka była dotąd użytkowana w celach rolniczych, konieczne jest wyłączenie z tej działalności, czyli właśnie odrolnienie. Wówczas powinieneś złożyć właściwy wniosek, skierowany do prezydenta miasta lub starosty. Organu właściwego dla miejsca, w którym znajduje się działka. Do wniosku konieczne będzie załączenie projektu zagospodarowania działki i bilans powierzchni, który wskazuje na to, która część posesji ma być wyłączona z produkcji rolnej. Jakie są koszty wydania decyzji? Jeśli powierzchnia odrolnienia nie przekroczy 500m2, decyzję uzyskasz bezpłatnie. W przypadku przekroczenia powierzchni, koszt wydania takiej decyzji może wynosić ok. 150 zł. 
 

Co, jeśli okaże się, że nie ma możliwości wybudowania domu pożądanej wielkości na Twojej działce zgodnie z przepisami? Mamy tutaj na myśli przeszkody z powodu kształtu czy ukształtowania terenu. W tym wypadku możesz wystąpić o zgodę na odstępstwo od przepisów, które jest udzielane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W napisanym przez Ciebie wniosku, powinieneś uzasadnić swoją prośbę. Dołączyć do niej projekt zagospodarowania działki z uwzględnieniem nieruchomości sąsiednich. Pamiętaj, aby wziąć pod uwagę istniejące zabudowy i te zaprojektowane. Ponadto projekt powinien zawierać również propozycje rozwiązań zamiennych. Dokumenty te powinny być przygotowane przez uprawnionego projektanta. Niestety, musisz wziąć od uwagę fakt, że uzyskanie takiej zgony może trwać bardzo długo. Jak wygląda procedura? Najpierw musisz napisać wniosek do starosty. Z kolei starosta składa wniosek do ministra, aby udzielił mu udzielił upoważnienia do wydania zgody na odstępstwo. Starosta udziela lub odmawia zgody dopiero wówczas, gdy minister zajmie stanowisko. 

Do wybory projektu Twojego wymarzonego, przyszłego domu możesz przystąpić tak naprawdę dopiero w momencie, gdy posiadasz najważniejsze dokumenty. Mamy tutaj na myśli ustalenia z MPZP lub WZ i mapę do celów projektowych. Tutaj rodzi się następne pytanie odnośnie projektów. Masz do wyboru dwa: gotowy lub przygotowywany na zamówienie. Który wybrać? W przypadku podjęcia decyzji o zakupie gotowego projektu, musisz zacząć od przejrzenia wymogów zawartych w planie miejscowym lub warunkach zabudowy. Jeśli natomiast chcesz nieco uprościć sobie zadanie, wybierz plan domu przygotowywany na zamówienie. Skorzystaj z konsultacji z architektem, który prześle Ci dopasowaną listę projektów, ale również pomoże w analizie zmian czy opłacalności budowy. Niestety, koszt takiej porady może oscylować nawet wokół 1000 zł. 

Jak zapewne się domyślasz wszystkie gotowe projekty wymagają adaptacji do konkretnej działki. W praktyce oznacza to sporządzenie projektu zagospodarowania działki, w którym architekt określa usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych budynków. Ważnym zadaniem jest również wykonanie projektu sieci uzbrojenia terenu, określenia sposobu odprowadzania ścieków i zaplanowanie układu komunikacji oraz zieleni. Na etapie adaptacji projektu gotowego, sprawdza się i przelicza wszystkie szczegóły konstrukcyjne. Ile kosztuje adaptacja projektu? Zależy to oczywiście od wielu czynników, takich jak lokalizacja, rodzaj i liczba wprowadzonych zmian. Przyjmujemy, że najczęściej są to koszty w przedziale od 1000 do 4000 zł. Taka adaptacja trwa zazwyczaj o 3 do 6 tygodni. Jakie dokumenty potrzebne są do przeprowadzenia adaptacji projektu? Architekt zapewne poprosi Cię o dokumentację projektu gotowego w 4 egzemplarzach, mapę do celów projektowych, WziZT lub wyrys z MPZP, dokumenty traktujące o warunkach technicznych przyłączy. Pamiętaj, że na etapie adaptacji możesz wprowadzić wiele zmian. Jednak musisz wiedzieć, że chociaż wiele modyfikacji jest możliwe, nie wszystkie są niezbędne, a przede wszystkim opłacalne.

Jak już wspomnieliśmy, adaptacja projektu to najlepszy moment na wprowadzanie zmian w projekcie, również tych dodatkowych. Oczywiście możesz wprowadzać zmiany w trakcie budowy, ale może to się wiązać z koniecznością załatwienia wielu formalności. Czasami wiąże się to nawet z uzyskaniem zamiennego pozwolenia na budowę, jeśli te zmiany są bardzo istotne. Koszty wprowadzenia zmian zależą od ich rodzaju, dzielą się zatem na istotne i nieistotne. Jeśli chodzi o zmiany istotne – te będą wymagały wykonania rysunków i wyliczeń, za które trzeba niestety płacić. Dlatego zdecydowanie warto je przemyśleć już na etapie wyboru projektu, aby uniknąć znaczących ingerencji w projekt. W związku z tym, ze każdy projekt domu jest chroniony prawem autorskim, dopuszcza się tylko niewielkie zmiany. Już większe ingerencje będą generowały dodatkowe koszty. 

Nie zawsze konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Czasami wystarczy uzyskanie zgłoszenia budowy. Czym różni się ta dokumentacja? Procedura zgłoszenia jest nieco bardziej uproszczona i krótsza w porównaniu z procesem uzyskania pozwolenia. Dzięki temu budowę możemy rozpocząć już nawet po upływie 21 dni od daty zgłoszenia, o ile nie spotkamy się ze sprzeciwem starosty bądź prezydenta. Brak odpowiedzi też jest odpowiedzią, czyli oznacza milczącą zgodę na budowę. Kiedy możliwe jest zgłoszenie budowy? Możliwe jest to tylko w sprawach, w których nie występują inne strony postępowania administracyjnego poza inwestorem, czyli w sytuacji, gdy sytuacja jest jasna i klarowna. Z kolei pozwolenie na budowę domu to procedura polecana przez większość architektów. Znaczenie ma to wówczas, gdy w przyszłości będziemy chcieli wprowadzić istotne zmiany, ponieważ wystarczy wykonać projekt zamienny i uzyskać zamienne pozwolenie na budowę.  

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Nareszcie docieramy do momentu, w którym musisz złożyć odpowiedni wniosek, dołączyć dokumentację i czekać na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Wniosek sporządzisz na gotowym formularzu, właściwym dla danego urzędu. Powinieneś złożyć go w lokalnym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Do wniosku o pozwolenie dołącz dokumentację, tj.: projekt budowlany w czterech egzemplarzach z uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami. Nie zapomnij o kopii uprawnień oraz zaświadczeń izby samorządu zawodowego, że projektanci posiadają odpowiednie uprawnienia. Potrzebne będzie również oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzja o warunkach zabudowy. Oczywiście tylko w przypadku, gdy nie ma MPZP. Opcjonalnie możesz dołączyć potwierdzenie dokonania opłaty skarbowej. Konieczne jest to w przypadku, gdy część domu jest przeznaczona pod działalność gospodarczą lub gdy formalności dokonuje za nas pełnomocnik. Urząd ma miesiąc czasu, licząc od daty złożenia wniosku na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli jednak sprawa jest bardziej skomplikowana, może się on wydłużyć do 2 miesięcy. Pozwolenie jest ważne przez 3 lata od dnia, w których decyzja stała się ostateczną. Jeśli w tym czasie nie rozpoczniesz budowy bądź przerwiesz ją na dłużej niż 3 lata, dokument straci ważność. Wówczas będziesz musiał złożyć ponowny wniosek i czekać na kolejną decyzję. 

Masz pozwolenie na budowę i chciałbyś ją rozpocząć. Niestety musisz czekać jeszcze 30 dni, do momentu aż minie czas na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy lub decyzji o pozwoleniu na budowę. Po tym czasie decyzja się uprawomocni i wówczas z urzędu możesz odebrać 2 egzemplarze projektu budowlanego. Jeden musi pozostać w starostwie, a drugi pozostaje w dyspozycji nadzoru budowlanego. To czas na zaopatrzenie się w Tablice Informacyjną i Dziennik Budowy. Jest to obowiązkowe, wymagane przepisami prawa budowlanego. Kto ma obowiązek prowadzić dziennik budowy? To zdecydowanie główne zadanie kierownika budowy. Sugerujemy jednak, abyś co jakiś czas sprawdzał, czy jest on prowadzony rzetelnie i systematycznie. Może nawet nie zdajesz sobie z tego sprawy, ale zapisy w nim zawarte mogą być bardzo istotne w przypadku, gdy wystąpią spory pomiędzy inwestorem a wykonawcą prac. 

Poza prowadzeniem wspomnianego wcześniej dziennika budowy, kierownik jeszcze przed rozpoczęciem prac, powinien przygotować plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, sporządzić protokół, na mocy którego przejmie plan budowy od inwestora, zadbać o zabezpieczenie placu budowy, a także zapewnić wytyczenie budynku na działce przez geodetę. 

Oczywiście ceny są zróżnicowane i zależą od lokalizacji, zakresu prac itp. Zwykle liczone są od wizyty na danym etapie. Wówczas są to ceny od 200 do 400 zł. Możesz jednak zdecydować się też na stałą stawkę liczoną za kompleksowy, miesięczny nadzór. Wówczas może być to kwota oscylująca wokół 1500 zł. Wskazane kwoty są poglądowe, ponieważ ceny ustalane są indywidualnie. Pamiętaj, że zgodnie z prawem budowlanym, niezbędny jest również udział kierowników branży sanitarnej i elektrycznej. Jednak w większości przypadków, zleca się ten zakres firmie, która wykonuje instalacje. Co nie zmienia faktu, że warto mieć nadzór niezwiązany z wykonawcą prac.

Jego uzyskanie jest konieczne, jeśli chcesz wziąć kredyt na budowę domu. Bank wówczas wymaga przygotowania kosztorysu z harmonogramem prac. Jest to niezbędny wymóg, którego spełnienie pozwoli Ci otrzymać finansowanie. Co jest potrzebne poza kosztorysem? W celu otrzymania kredytu na budowę domu, konieczne jest przygotowanie wielu dokumentów. Należą do nich: kopia dowodu osobistego, zaświadczenie o dochodach, akt notarialny potwierdzający Twoje prawa własności do działki, odpis z księgi wieczystej, WZiZT lub MPZP, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, projekt domu oraz kosztorys inwestorski

 

Czas na dopełnienie ostatniej, obowiązkowej formalności budowlanej, Mamy tutaj na myśli to, że musisz złożyć zawiadomienie, w którym powiadomisz o terminie rozpoczęcia prac budowlanych. Takie zawiadomienie musisz złożyć do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego. Musisz oczywiście to zrobić, zanim ruszysz z pracami. Jakie dokumenty należy złożyć do zawiadomienia o rozpoczęciu prac? Należą do nich oświadczenie kierownika budowy, w którym stwierdza on, iż przyjął obowiązek kierowania budową i sporządził dla niej plan bezpieczeństwa oraz ochrony zdrowia. Następnie przygotuj zaświadczenie kierownika budowy, w którym znajdzie się potwierdzenie, że jest wpisany na listę członków izby samorządu zawodowego. Czasami trzeba dołączyć oświadczenia inspektora nadzoru inwestorskiego. Koniecznie jest to jednak w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego, ponieważ jest to oświadczenie dotyczące przejęcia obowiązków. Pamiętaj, aby określić też przewidywany termin rozpoczęcia i zakończenia prac. Podaj informację o maksymalnej liczbie pracowników, a także dane dotyczące bezpieczeństwa pracy. Dopiero, gdy złożysz zawiadomienie, możesz rozpocząć prace na budowie. 

Załatwienie formalności przed budową obejmuje szereg kroków i dokumentów, które trzeba załatwić przed rozpoczęciem prac budowlanych. Mamy nadzieję, że dzięki tym wskazówkom, znacznie łatwiej będzie Ci załatwić niezbędne dokumenty. Jedno jest pewne – musisz uzbroić się w cierpliwość, ponieważ poszczególne etapy i czekanie na decyzje wymagają czasu. Tego z kolei nie jesteś w stanie zmienić ani w żadne sposób przyśpieszyć. Pamiętaj jednak, że wymagania mogą się  nieco różnić w zależności od lokalizacji i rodzaju planowanej budowy. Zawsze warto skonsultować się z dokładnymi organami oraz specjalistami branżowymi, a by upewnić się, że wszystkie formalności są spełnione.